Biurowy Mokotów czekają duże zmiany i podwyżki czynszów

Zmiany na Służewcu Przemysłowym nabrały tempa. Powstające tam inwestycje mieszkaniowe i hotelowe łamią biurową monokulturę dzielnicy, a nowe rozwiązania transportowe powinny przyczynić się do rozładowania korków. Naturalną konsekwencją rosnącej atrakcyjności Mokotowa będzie wzrost czynszów efektywnych za biura, którego analitycy Cresa Polska spodziewają się już w najbliższych kilkunastu miesiącach.

Jednym z najlepiej widocznych symptomów poprawy sytuacji na Służewcu jest spadek niewynajętych powierzchni biurowych. – Nie licząc najstarszych budynków, które już jakiś czas temu przestały być atrakcyjne dla rynku komercyjnego, poziom wakatów w tym rejonie, w czwartym kwartale 2019 roku spadł do poziomu 16,6 proc. (biorąc pod uwagę te same kategorie – pod koniec 2018 roku było to 18,8 proc. pustostanów). W sumie, w czwartym kwartale ubiegłego roku na Służewcu znajdowało się ponad 1 mln 100 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej ulokowanej w 81 budynkach – informuje Łukasz Dreger, Senior Associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska.

Idzie nowe

Większość biurowców na Służewcu powstała w pierwszej dekadzie tego wieku. Najstarszym jest kompleks Empark na rogu ulic Domaniewskiej i Wołoskiej, który bardzo szybko się zasiedlił. Razem z biurowcami latami rosły nierozwiązywane problemy komunikacyjne, w konsekwencji których część firm wyprowadziła się z Mokotowa do centrum miasta i na Wolę, a Służewiec Przemysłowy dorobił się niechlubnego przydomka – Mordor. Jednak sytuacja zaczęła się zmieniać i od kilkunastu miesięcy dzielnica znowu przeżywa swój renesans. – Po oddaniu wyremontowanej ul. Marynarskiej oraz otwarciu nad nią wiaduktu, którym biegnie ulica Postępu, znacznie poprawiła się komunikacja Służewca z resztą miasta. Do dzielnicy powrócił też ruch tramwajowy. Do rozładowania korków w tym rejonie oraz usprawnienia dojazdu na Ochotę przyczyni się również połączenie ulic Woronicza oraz Żwirki i Wigury, którego oddanie ma wkrótce nastąpić – wylicza Artur Sutor, partner i dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska.

Firmy zostają na Służewcu

Firmy obecne już na Mokotowie wcale nie chcą się stamtąd wyprowadzać. Jeśli kończą im się umowy najmu, najczęściej renegocjują je i zostają w tym samym budynku albo relokują się w ramach dzielnicy. Doskonałym przykładem takich renegocjacji jest firma T-Mobile, która zdecydowała się na pozostanie przy ul. Marynarskiej 12 (27 tys. mkw.), natomiast centrala firmy Play przeprowadzi się z ul. Taśmowej do Neoparku przy ul. Cybernetyki (11 tys. mkw.), a Ringier Axel Springer relokował się z Trinity Park I do Signum Work Station (dawny Trinity Park III), gdzie zajmuje obecnie 12 tys. mkw.

Co skłania je do pozostania na tzw. Mordorze? – Służewiec Przemysłowy od kilku już lat ma „złą prasę”, ale nadal wiele faktycznych zalet. To doskonała lokalizacja dla firm, które cenią bliskość największego w kraju lotniska Okęcie. Mokotów nadal oferuje też duży wybór powierzchni biurowej dla firm, które potrzebują jej od zaraz, a której nie znajdą dzisiaj w Śródmieściu i na Woli. Do rozważenia tej lokalizacji skłaniają również atrakcyjne ceny najmu. Czynsze wywoławcze na Służewcu w najlepszych budynkach wynoszą 12,5 – 14,5 euro/mkw., jednak przy dobrych negocjacjach na duże powierzchnie i dłuższy niż 5-letni okres najmu efektywnie udaje się uzyskać nawet kilka euro mniej za metr kwadratowy. Dla porównania w centrum w budynkach tej samej klasy czynsze zaczynają się od 17 euro/mkw., osiągając pułap 24 euro/mkw. i więcej – odpowiada Łukasz Dreger. – Jeszcze dzisiaj na Służewcu możemy mówić o niemałych okazjach, ponieważ wynajmujący po utracie dużych najemców chcą jak najszybciej wynająć swoje powierzchnie. Ale taka sytuacja nie potrwa długo. Myślę, że w związku ze zmianami na biurowym Mokotowie i rosnącą atrakcyjnością dzielnicy, czynsze zaczną rosnąć w ciągu roku, najdalej półtora. Dla najemców oznacza to tyle, że dzisiaj jest idealny moment, żeby rozważyć tę lokalizację, szukając oszczędności albo większego biura – dodaje ekspert.

Ubezpieczyciele, telekomunikacja oraz wydawnictwa

Stosunkowo niskie czynsze to duża gratka przede wszystkim dla firm, które potrzebują dużych powierzchni biurowych. – Między innymi dlatego Służewiec to popularny kierunek dla firm z branży BPO / SSC oraz korporacji, które w swoich wewnętrznych strukturach posiadają działy call center. Swoje siedziby chętnie lokują tutaj firmy ubezpieczeniowe, telekomunikacyjne (T-Mobile, Polkomtel, Play), koncerny prasowe oraz najemcy z szeroko pojętej branży zarządzania nieruchomościami (Facility Management, ochrona) – informuje Artur Sutor. – Magnesem dla firm dysponujących pokaźną flotą samochodową, np. farmaceutycznych, jest tutaj również największy w mieście współczynnik miejsc parkingowych przypadający na metr powierzchni biurowej. W niektórych projektach na Służewcu przypada nawet jedno miejsce na 60 mkw. biura. Wystarczy wspomnieć, że zależnie od projektu, w centrum Warszawy będzie to jedno miejsce na kilkaset mkw. wynajmowanej powierzchni biurowej – dodaje dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska.

Nowe życie biurowców

W 2019 r. biura na Służewcu, zaraz po strefach centralnych, cieszyły się dużym zainteresowaniem nie tylko na rynku najmu, ale również inwestycyjnym. Międzynarodowe fundusze kupują i rewitalizują tutaj biurowce, dając im nowe życie. Zmiany zachodzą w wielu budynkach w tym rejonie, a właściciele wprowadzają w nich podobne udogodnienia, jak w biurowcach powstających w centrum miasta. Ciekawym przykładem jest Tulipan House przy ul. Domaniewskiej 50, w którym stworzono nowoczesne lobby z przeszkloną rowerownią i automatyczną myjnią dla jednośladów. Nowe recepcje i lobby, inspirowane przytulnymi strefami hotelowymi, powstały też w budynkach Innova oraz Signum Work Station (dawne Trinity Park II i III). Wymienić należy także budynki wchodzące w skład kompleksu Empark, czy kompleksu Park Postępu, które otrzymały nowe życie w ramach konceptu myhive.

– Służewiec zmienia się z dzielnicy biurowej w atrakcyjne miejsce do życia. Częścią tych zmian był m.in. zakup przez Echo Investment czterech biurowców oraz gruntów na terenie kompleksu Empark, gdzie nowy inwestor planuje wybudowanie osiedla mieszkaniowego. Sprzedane budynki są dzisiaj wynajęte w prawie 100 proc., co w bliskiej przyszłości również spowoduje ruch w tej okolicy, ponieważ najemcy biurowców przeznaczonych do rozbiórki zaczną szukać dla siebie nowego miejsca – mówi Łukasz Dreger.  

Światła na „Mordorze” nie gasną już po godzinach pracy biur. – Po latach niesławy dzielnicę czekają poważne zmiany. Poprawa komunikacji, modernizacje oraz zmiana funkcji niektórych budynków na mieszkaniową i hotelową to duża szansa dla tej lokalizacji na przyszłość. Dlatego warto rozważyć Służewiec jako miejsce na siedzibę swojej firmy i skorzystać z okazji cenowych, które jeszcze dzisiaj możemy tam znaleźć – podpowiada Artur Sutor.