POWRÓT DO REKORDOWEGO POZIOMU POPYTU NA WARSZAWSKIM RYNKU BIUROWYM

W 2022 r. warszawski rynek biurowy odnotował jeden z najwyższych w historii poziomów popytu, który wyniósł ponad 860 tys. m kw., przy strukturze obejmującej przewagę nowych umów najmu i relokacji oraz ekspansji nad renegocjacjami. Jak podaje firma doradcza Savills pomimo, że czynsze nominalne pozostają stabilne i rosną głównie w wyniku indeksacji, to coraz większy udział w całkowitym koszcie najmu mają opłaty eksploatacyjne.

Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Savills, absorpcja netto, czyli zmiana powierzchni wynajmowanej, w Warszawie w 2022 r. wyniosła około 286 700 m kw., czyli prawie trzykrotnie więcej niż w 2021 r. (102 000 m kw.). Od wybuchu pandemii wartości tego wskaźnika były zdecydowanie wyższe dla stref centralnych, które odpowiadały za 84% całkowitego wyniku. Popyt w 2022 r. osiągnął jeden z najwyższych poziomów w historii i był na poziomie ostatnich rekordowych lat przed pandemią (850 000 – 870 000 m kw.). Odpowiadał za to m.in. efekt pandemii, w której najemcy przedłużali umowy krótkoterminowo lub opóźnień w podpisywaniu umów najmu. W ciągu ostatnich 12 miesięcy musieli jednak podjąć decyzje o relokacji lub podpisaniu wieloletniej umowy z właścicielem.

Na warszawskim rynku biurowym doszło do podpisania wielu dużych transakcji, w tym 25 umów najmu na powierzchnie biurowe przekraczające 5000 m kw., oraz ośmiu transakcji powyżej 10 000 m kw. Najemcy z branży IT są jednymi z głównych najemców biurowych w Warszawie. W latach 2018-2022 najemcy z tego sektora wynajęli blisko 561 000 m kw., co stanowi 14,6% udziału w popycie brutto na powierzchnię biurową stolicy.

Udział renegocjacji w 2022 r. ukształtował się na poziomie 39%. Nowe umowy najmu i relokacje odpowiadały za 42% całkowitego popytu. Z kolei ekspansje najemców, którzy zdecydowali się na rozbudowę obecnego biura, stanowiły 9% popytu.

2022 rok okazał się czasem długo wyczekiwanego odbicia na rynku nieruchomości biurowych. Aktywność najemców powróciła do poziomu sprzed pandemii. Firmy oswoiły się już z pracą hybrydową i coraz częściej mają już wyraźną wizję tego, jak ma wyglądać ich biuro, by optymalizować koszty i odpowiedzieć na nowe potrzeby pracowników. Stosunkowo duży udział w liczbie transakcji maja umowy do 500 m kw. Dla firm zainteresowanych tego typu powierzchnią otwierają się nowe możliwości, zwłaszcza że na rynku rośnie udział ofert podnajmu powierzchni biurowych. Z drugiej strony widzimy też klientów, którzy kosztem mniejszej powierzchni lub dłuższej umowy, będą chcieli zagwarantować swoim pracownikom najlepszą lokalizację, w nowym budynku i w jak najwyższym standardzie.

– komentuje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills.

Zgodnie z danymi Savills, w 2022 r. Warszawa wzbogaciła się o 236 800 m kw. nowej powierzchni biurowej, a całkowite zasoby wynoszą 6,27 mln m kw. Na nową podaż złożyło się 12 projektów, z których osiem znajduje się w strefach centralnych, a które odpowiadają za 80% wolumenu nowej podaży. Największe z nich to dwa projekty zrealizowane przez HB Reavis: Varso Tower (63 800 m kw.) i Forest Tower (51 500 m kw.). Kolejną znaczącą inwestycją ukończoną w ubiegłym roku był kompleks Skysawa o łącznej powierzchni 31 300 m kw. zrealizowany przez PHN. Na koniec 2022 r. w budowie znajdowało się 185 600 m kw. w projektach, których oddanie do użytkowania planowane jest w latach 2023-2025. Jest jednak jeszcze kilka inwestycji, których budowa się jeszcze się nie rozpoczęła, ale jeśli deweloperzy spełnią swoje zapowiedzi, to nowa podaż w latach 2023-2024 może wynieść około 187 000 m kw. Z drugiej strony, kiedy sytuacja gospodarcza się unormuje i deweloperzy zdecydują się na realizację już rozpoczętych projektów, w 2025 roku może dojść do oddania ponad 314 000 m kw.

Od dłuższego czasu czynsze nominalne za najlepsze nieruchomości biurowe w Warszawie pozostają na stabilnym poziomie. Miesięczne stawki w najbardziej prestiżowych lokalizacjach strefy Centrum utrzymały się w przedziale 21-25,5 euro za m kw. miesięcznie. Najemcy zainteresowani ostatnimi piętrami w centralnie położonych wieżowcach muszą być przygotowani na wyższe stawki za wolne moduły, odbiegające od średnich stawek rynkowych. Na Służewcu czynsze nadal plasują się w przedziale 13-15 euro za m kw. miesięcznie. Zgodnie z danymi Savills, na koniec 2022 r. współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wynosił 11,6% i jest w to wynik o 1,1 pkt. proc. niższy niż w 2021 r. W strefach centralnych miasta wyniósł 10,5%, a w strefach pozacentralnych 12,5%.

Urząd m.st. Warszawy, jeden z partnerów raportu Savills, podkreśla fakt, że stolica jest jednym z najprężniejszych ośrodków gospodarczych, akademickich i kulturalnych w Polsce. To także drugie miasto w europejskim rankingu fDi Intelligence – European Cities & Regions of the Future 2022/2023 w kategorii ośrodków przyjaznych biznesowi. Zdaniem Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu (PAIH) 2022 rok był rekordowy pod względem liczby wspieranych inwestycji. Organizacja dofinansowała 126 inwestorów, którzy zdecydowali się ulokować swojej inwestycje w Polsce. Z tej liczby aż 71 projektów to inwestycje z obszaru nowoczesnych usług dla biznesu (IT/SSC/BPO/R&D). Na silną obecność sektora IT zwraca również uwagę agencja zatrudnienia HAYS, której eksperci podkreślają, że w Warszawie znajduje się najbardziej dojrzały rynek pracy w tym sektorze w Europie Środkowo-Wschodniej. O sile lokalnego rynku świadczy bogate portfolio udanych projektów inwestycyjnych i rozwój nie tylko dużych światowych marek jak m.in. Google, Netflix czy Samsung, ale również startupów.

W najbliższych miesiącach najemców czekają indeksacje czynszów oraz dalsze podwyżki opłat eksploatacyjnych, których pierwsze zmiany obserwowaliśmy w ubiegłym roku. Trend, który nasilił się w ostatnim czasie to wydłużenie okresu na jaki podpisywane są umowy najmu, co pozwala uzyskać od właściciela nieruchomości odpowiedni poziom pokrycia kosztów aranżacji powierzchni. .

– komentuje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.

Raport Spotlight: Warsaw Office Market 2022, dostępny jest pod linkiem: https://en.savills.pl/research_articles/265150/326209-0