Recepcją oczarowani, czyli jak podnieść atrakcyjność budynku

Tylko w ciągu ostatnich dwóch lat na mapie Warszawy pokazało się kilkanaście nowych biurowców, które zaciekle konkurują o dobrych najemców. Gdzie w tej bitwie jest miejsce dla budynków starszych? Jak utrzymać atrakcyjność budowli kilku- czy kilkunastoletnich?

Odpowiada Maciej Duda, dyrektor operacyjny Tétris:

Jednym z ważniejszych elementów jest hol wejściowy. To on buduje pierwsze wrażenie, nadaje prestiżu, a jeśli jest zaniedbany – degraduje w oczach gości odwiedzaną firmę. Nie bez powodu największe warszawskie biurowce są w stanie wydawać budżety rzędu 8-10 milionów złotych, tylko po to, aby podnieść atrakcyjność tej strefy.

Po pierwsze – nie oszczędzaj na due dilligence

Trzeba pamiętać, że kosmetyczna zmiana może pociągnąć za sobą gigantyczne wydatki, bo przestrzeń remontowana musi odpowiadać aktualnym przepisom budowlanym. Często okazuje się, że przesunięcie jednej ściany skutkuje zmianami w istniejącej infrastrukturze, które mogą pochłonąć nawet 80% budżetu (!).

Analiza ograniczeń technicznych i kosztów powinna trwać tyle, aby rozwiać najmniejsze wątpliwości. I nie można na niej oszczędzać. Już na etapie wstępnej koncepcji zmian warto zaangażować firmę budowlaną, która dzięki znajomości aktualnych norm i przepisów zweryfikuje kosztorys i potwierdzi, czy założenia są prawidłowe. Nie raz zdarzyło mi się przerabiać (znacząco) dopracowany w szczegółach design, ponieważ jego wdrożenie pociągałoby za sobą kosmiczne budżety, nieadekwatne do wielkości zmian.

Po drugie – patrz w przyszłość

Szałowy design nie zapewni kompletu najemców, jeśli okaże się, że brak jest technicznych udogodnień, na przykład zwiększających bezpieczeństwo. Nowoczesne bramki wejściowe, identyfikatory, ekrany dotykowe czy inteligentne systemy windowe. To wszystko zwiększa komfort użytkowania. Świetnym przykładem jest budynek Rondo 1, długo uważany za najlepszy produkt biurowy w Polsce. Ma dziś 16 lat i nadal ma się świetnie. Oferuje bardzo atrakcyjne powierzchnie wspólne, których elementy są natychmiast wymieniane, jeśli ulegną uszkodzeniu: kamienie, platformy, wykończenie patio.

Budynki przyszłości z pewnością pójdą w stronę technologii. Windy rozpoznające pasażera, dedykowane informacje od budynku kierowane do gościa wedle jego potrzeb – możliwości jest wiele. Z pewnością już teraz można zaaranżować przestrzenie, które ułatwią krótkie spotkania i kameralne rozmowy na parterze (zamiast gigantycznych holi), mogą to być designerskie boxy czy meble budujące kameralny klimat. W biurowcach powstają sale fitness, kuchnie wspólne dla różnych najemców z gotowymi półproduktami, przedszkola. Wszystko po to, aby jak najbardziej uatrakcyjnić biura.

Nie musi być jednak drogo. Metodą na „lifting” holu wejściowego bez ponoszenia gigantycznych wydatków może być użycie obecnego wykończenia w roli stelaża. Na przykład w budynku Marynarska Point 2 nacięliśmy kamienną podłogę, aby zamontować w niej diody pokazujące ciągi komunikacyjne, a w patio (tworzącym „studnię” w środku budynku) zamontowaliśmy wiszące dekoracje, które tworzą świetny efekt.

Skrajnym przykładem renowacji budynku jest kamienica Renesans przy Placu Zbawiciela w Warszawie. Właściciel, fundusz GLL, zdecydował się na kompleksowe przygotowanie powierzchni „od zera” dla nowych najemców. Tétris wyburzał i projektował na nowo całe wnętrze, włącznie ze wszystkimi instalacjami. Kreatywna koncepcja holu wejściowego – oparta na malowidłach ściennych – pozwoliła wykonać tę przestrzeń w rozsądnym budżecie.

Po trzecie – przewiduj ruchy najemców

Utrzymanie atrakcyjności to proces, w którym centralnym punktem jest komfort najemcy. Średnio co pięć lat pojawia się w firmach potrzeba odświeżenia wnętrz, poszerzenia lub pomniejszenia wynajmowanej powierzchni. Coraz to nowe przepisy zmuszają zaś właścicieli budynków do unowocześniania instalacji. Dobrą metodą jest wykorzystanie tych przełomowych momentów do szybkiego wdrożenia niezbędnych zmian. Sprawdza się na przykład system prac na zakładkę, kiedy po zwolnieniu piętra przez jednego z najemców, można na nie relokować pracowników z innych powierzchni, wymagających remontu. Tak remontowaliśmy na przykład biuro EY w budynku Rondo 1 czy hole budynku Stratos Office Center.

Co kilka lat zespół odpowiedzialny za komercjalizację budynku powinien weryfikować jego techniczne i wizualne parametry, porównując przepisami oraz konkurencją. I planować zmiany – od tych najłatwiejszych, jak wymiana lamp, odświeżenie ścian czy podłóg, po kompleksowe remonty i nowy design. Świetnym zabiegiem, aby utrzymać ceny najmu – jeśli nie pociągnie są sobą dużych kosztów – jest certyfikacja budynku BREEAM czy LEED. W Polsce certyfikacje te postrzegane są często jako element prestiżu. Nie można natomiast zaprzeczyć, że takie budynki mają mniejsze koszty operacyjne i gwarantują większy komfort użytkowania. Efektem jest na przykład mniejsza absencja pracowników biur.

Takim przykładem jest budynek Stratos Office Center, którego właściciel zdecydował się na modernizację holu recepcyjnego oraz holi windowych. W celu przygotowania do certyfikatu BREEAM – In Use dokonano także remontu części instalacji. Zdaniem inwestora odnowiony hol wpłynął na cały wizerunek budynku. Przeprowadzone prace remontowo – modernizacyjne pozwoliły na zatrzymanie większości najemców w budynku na kolejne lata oraz pozyskanie nowych najemców.