Modern Office Manager Informacje dla osób zarządzających w firmie
Firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych Savills opublikowała najnowszy raport „Warsaw Office Market 2024”, podsumowujący 2024 rok i prezentujący kluczowe prognozy na nadchodzące miesiące dla sektora nieruchomości biurowych w Warszawie. Według ekspertów, rok 2025 będzie okresem dynamicznych zmian, napędzanych przez lukę podażową, wzrost czynszów oraz rosnące znaczenie elastycznych rozwiązań i zrównoważonego podejścia do projektowania i zarządzania nieruchomościami.
Oczekuje się, że zmniejszenie podaży, obserwowane już w latach 2023-2024, w połączeniu z rosnącą presją na modernizację przestrzeni biurowych, wpłynie na priorytety najemców i inwestorów. Na rynku zarysowuje się potrzeba redefinicji biura jako przestrzeni sprzyjającej współpracy i kreatywności, ale także generowania oszczędności.
Ostrożni deweloperzy i luka podażowa
Ograniczona podaż nowych powierzchni biurowych będzie kluczowym wyzwaniem dla rynku warszawskiego, gdzie całkowita powierzchnia wynosi już 6,29 mln m kw. a popyt utrzymuje się na wysokim poziomie 740 200 m kw. W 2024 roku oddano do użytku 104 400 m kw. nowej powierzchni biurowej i mimo wzrostu o ponad 71% w porównaniu z rokiem poprzednim, wolumen powierzchni oddanej do użytkowania pozostaje poniżej historycznej średniej. Nowa podaż skupiona była w projektach położonych w strefach centralnych (83%), z czego większość zlokalizowana jest w podstrefie wytyczonej wokół Ronda Daszyńskiego (Zachodnie Centrum). Do kluczowych nowych inwestycji należą The Form (29 400 m kw.), kolejna faza projektu Lixa (budynki D i E, 26 300 m kw.) i Vibe A (15 000 m kw.).
Aktywność deweloperów w Warszawie pozostaje ograniczona, co widać po niskim wolumenie powierzchni biurowej w budowie. Aktualnie jest to mniej niż 230 000 m kw., co oznacza spadek o 14% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Dodatkowo, tylko dwa projekty, o łącznej powierzchni 21 000 m kw., są realizowane poza centrum miasta.
Druga połowa 2024 roku przyniosła wzrost zainteresowania ze strony najemców i znaczące transakcje pre-let, co w połączeniu z niskim poziomem nowej podaży w ostatnich dwóch latach i ograniczoną liczbą projektów w budowie, zwiastuje dalszy deficyt podaży w kolejnych latach i możliwe trudności w zaspokojeniu popytu. W efekcie przewiduje się wzrost czynszów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, co skłoni firmy do szybszego podejmowania decyzji o najmie, aby zabezpieczyć strategiczne przestrzenie. Eksperci Savills prognozują, że w latach 2025-2027 może powstać mniej niż 400 000 m kw. nowej powierzchni, co umocni lukę podażową na rynku.
Rynek biurowy w Warszawie wkracza w okres, który będzie definiowany przez ograniczone zasoby. Luka podażowa w perspektywie najbliższych dwóch lat zwiększy konkurencję o najlepsze powierzchnie. Najemcy, aby zagwarantować sobie dostęp do nowoczesnych biur, muszą działać z wyprzedzeniem i opracowywać przemyślane strategie we współpracy z doradcami. Z kolei dla deweloperów i inwestorów wyzwaniem będzie balansowanie między ograniczeniami finansowymi, a potrzebą elastycznego reagowania na zmieniające się potrzeby najemców .
– mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Office Agency – Landlord Representation, Savills.
Renegocjacje ważnym trendem
Całkowita aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym w 2024 roku wyniosła około 740 200 m kw., co stanowi wynik nieznacznie niższy od ubiegłorocznego. W odróżnieniu od 2023 roku, większość powierzchni (53,4%) wynajęto łącznie w poza centralnych strefach biurowych miasta. Najwięcej powierzchni wynajęto w strefie Centrum (prawie 200 000 m kw.) i Służewiec (ok. 143 000 m kw.). Barierę ponad 100 000 m kw. wynajętej powierzchni przekroczyły również strefy COB (146 100 m kw.) i korytarz alei Jerozolimskich (113 700 m kw.).
W 2024 roku w Warszawie renegocjacje umów najmu stanowiły aż 46% wszystkich transakcji. Nowe umowy, w tym transakcje typu na użytek własny właścicieli, odpowiadały za 40% całkowitego popytu, a tzw. pre-lety i ekspansje po 7% każda. W analizowanym okresie odnotowano 8 transakcji na powierzchnie przekraczające 10 000 m kw., o łącznej powierzchni prawie 111 100 m kw. Cztery największe zostały zawarte przez najemców z sektora finansowego, w tym pre-let Santander Bank w The Bridge (24 500 m kw.) oraz renegocjacje umów przez poufnego klienta w Atrium Garden (13 900 m kw.), Bank Gospodarstwa Krajowego w Varso Place 2 (13 600 m kw.) i Citi Bank Services w T-Mobile Office Park (13 100 m kw.). Ponadto na Służewcu poufny najemca z sektora logistycznego zdecydował się na renegocjację umowy w Domaniewska Office Hub (13 000 m kw.). Autorzy raportu zwracają uwagę, że największą aktywnością wyróżniły się sektory: finansowy (19%), usług dla biznesu i produkcyjny (każdy po 13%) oraz IT (11%). Znaczącym graczem stał się również sektor publiczny, generując ponad 6% popytu.
Obecna sytuacja na rynku sprzyja wynajmującym, zwłaszcza w przypadku dużych, nowych powierzchni. Wysokie koszty adaptacji i ograniczona podaż powierzchni sprawiają, że dla wielu firm optymalnym rozwiązaniem będzie przedłużenie istniejących umów na nowych warunkach. Właściciele budynków będą musieli wykazać się elastycznością zarówno w kwestii czasu trwania umowy, jak i wsparcia w odświeżeniu zajmowanej przestrzeni. Natomiast najemcy, którzy zdecydują się na relokację, powinni liczyć się z dłuższymi umowami na 7, a nawet 10 lat, szczególnie w nowych projektach.
– mówi Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Office Agency, Savills.
Stabilne czynsze i pustostany
Czynsze wywoławcze za najlepsze biura w Warszawie w 2024 roku pozostały stabilne. W Centralnym Obszarze Biznesu (COB) średnia cena utrzymywała się na poziomie 22,50-26,00 EUR/m kw./miesiąc, zaś najbardziej atrakcyjne powierzchnie, głównie w projektach w budowie, osiągały stawki do 28,00 EUR/m kw./miesiąc. Na Służewcu czynsze nieznacznie wzrosły, do 13,25-15,00 EUR/m kw./miesiąc, co było głównie spowodowane wyższymi kosztami wykończenia.
Na koniec 2024 roku wskaźnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym wyniósł 10,6%, co oznacza nieznaczny wzrost o około 20 punktów bazowych w porównaniu z rokiem poprzednim. W strefach centralnych wskaźnik ten był znacznie niższy (8,8%), natomiast w strefach poza centrum wyniósł 12%. Najwięcej dostępnej powierzchni biurowej znajduje się na Służewcu (207 800 m kw.) i w strefie Centrum (150 300 m kw.).
–Wysoki wskaźnik pustostanów w Warszawie może być mylący. Choć powierzchni biurowej w Warszawie nie brakuje, jej rozdrobnienie i brak dużych, spójnych przestrzeni stanowi wyzwanie dla najemców poszukujących większej powierzchni. Firmy planujące ekspansję i wzrost zatrudnienia lub relokację powinny działać z wyprzedzeniem i rozważyć alternatywne rozwiązania, takie jak adaptacja istniejących budynków czy wcześniejsze negocjacje z deweloperami już na etapie projektowania.
– mówi Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Office Agency, Savills.
Rosnące znaczenie elastycznych i gotowych biur
Na popularności cały czas zyskują elastyczne rozwiązania biurowe, w tym biura serwisowane i coworki, jak również przestrzenie biurowe przygotowane przez właścicieli nieruchomości. Gotowe moduły pozwalają firmom rozpocząć działalność bez długich procesów adaptacyjnych, co jest szczególnie atrakcyjne dla mniejszych podmiotów. Rozwiązania typu flex office, hot-desking czy coworking umożliwiają szybkie dostosowanie powierzchni do dynamicznie zmieniających się potrzeb biznesowych.
Operatorzy elastycznych przestrzeni biurowych w Warszawie wynajęli 28 600 m kw. w 16 lokalizacjach, co stanowi prawie 70% wzrost rok do roku. Najbardziej aktywnym graczem był The Shire – Beyond Coworking, któremu w 5 lokalizacjach udało się wynająć ponad 9400 m kw. Na koniec roku stolica oferowała 208 200 m kw. powierzchni coworkingowej w 87 lokalizacjach, w których jest ponad 25 000 stanowisk pracy. 70% powierzchni zajmowanej przez operatorów elastycznych rozwiązań znajdowało się w centrum. W bieżącym roku oferta biur flex powiększy się co najmniej o 5200 m kw. nowej powierzchni, nad którymi trwają obecnie prace. Autorzy raportu podkreślają, że warszawskie przestrzenie coworkingowe są zróżnicowane pod względem wielkości, a średnia powierzchnia takiego biura to 2400 m kw.
Hybrydowy model pracy i projektowanie zorientowane na człowieka
W obecnej sytuacji rynkowej, gdzie pracownicy mają silną pozycję i możliwość pracy zdalnej, firmy muszą tworzyć komfortowe i atrakcyjne miejsca pracy, aby zachęcić zespoły do regularnego przebywania w biurze. Jarosław Pilch zwraca uwagę, że jeśli przestrzeń biurowa nie spełni oczekiwań pracowników, istnieje ryzyko utraty największych talentów i cennych specjalistów. – Współczesne biura odchodzą od klasycznego „open space” na rzecz kreatywnych przestrzeni, z większym naciskiem na strefy spotkań, sale projektowe i strefy relaksu – dodaje ekspert Savills.
Silniejszy nacisk na zrównoważone rozwiązania
Zrównoważone podejście do projektowania i zarządzania nieruchomościami będzie odgrywać coraz większą rolę. Najemcy oraz inwestorzy skoncentrują się na budynkach z certyfikatami ekologicznymi, takimi jak BREEAM czy LEED, również ze względu na rosnące znaczenie efektywności energetycznej. Zastosowanie ekologicznych technologii pozwoli nie tylko zmniejszyć emisję CO2, ale również zoptymalizować koszty eksploatacji, co staje się jednym z kluczowych elementów w podjęciu decyzji przez najemców.
Podsumowanie
Według ekspertów Savills rok 2025 przyniesie wyzwania i szanse dla sektora nieruchomości biurowych. Redefinicja przestrzeni do pracy, inwestycje w technologie inteligentnego zarządzania budynkami oraz dobrze zaplanowane strategie dotyczące biur, nacisk na efektywność kosztową i zrównoważone rozwiązania będą kształtować przyszły krajobraz rynkowy. Dla najemców kluczowe okażą się decyzje oparte na długoterminowych prognozach i głębokim zrozumieniu zmieniających się potrzeb pracowników w kontekście tego, co w najbliższych 2-3 latach będzie oferował warszawski rynek.
