Trendy na rynku biurowym w Polsce 2014 r.

Konrad Heidinger

Starszy Konsultant

Dział Doradztwa i Badań Rynku CBRE

Początek funkcjonowania rynku nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce jest datowany na okres transformacji gospodarczej, czyli na 1989 r. Od tego czasu, w Polsce wybudowano 951 biurowców o łącznej powierzchni 7 milionów metrów kwadratowych. Przez ostatnie 25 lat zmianie uległy wymagania najemców, technologie budowy, specyfika pracy biurowej, jak również typowe problemy z jakimi muszą mierzyć się użytkownicy budynków biurowych w ramach podpisywania nowej umowy najmu. Poniższy artykuł prezentuje najważniejsze tendencje na rynku biurowym w Polsce, które mogą być istotne z punktu widzenia najemcy.

SILNY POZIOM POWIERZCHNI BIUROWEJ W BUDOWIE

Pierwsze nowoczesne budynki biurowe zrealizowane zostały na początku lat dziewięćdziesiątych i bardzo często wyraźnie odbiegają od współcześnie obowiązującego standardu rynkowego. W wielu przypadkach obiekty te przechodzą modernizację bądź też są wyburzane w celu stworzenia miejsca dla nowych inwestycji, które dużo lepiej odpowiadają dzisiejszym realiom rynkowym. Wraz z rozwojem rynku oraz postępem technologicznym zmieniają się również wymogi największych najemców, dla których podniesiona podłoga, podwieszany sufit, BMS, czy też efektywny system wind staje się standardem.

Podaż nowej powierzchni biurowej w Warszawie

Źródło: CBRE / WRF, 2 kw. 2014, P -planowane

Utrzymujący się silny popyt zgłaszany ze strony najemców zachęca deweloperów do realizacji nowych obiektów biurowych. Począwszy od 2012 r. poziom powierzchni biurowej w budowie utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie.

Obecnie, w trakcie budowy znajduje się 633,000 mkw. w Warszawie oraz 581,000 mkw. w 8 największych miastach regionalnych. Oznacza to, że w momencie, gdy wszystkie realizowane obecnie budynki zostaną ukończone, polski zasób powierzchni biurowej powiększy się o prawie 17%. Tak silnego wzrostu należy spodziewać się w ciągu najbliższych 18-24 miesięcy, bo tyle mniej więcej trwa okres budowy typowego obiektu biurowego.

Najbliższe lata mogą przynieść nowe wyzwania na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie. W ciągu kolejnych trzech lat stosunkowo duża ilość powierzchni biurowej zostanie oddana do użytkowania w Centrum, w szczególności w okolicach budowanej linii metra. Zgodnie z zapowiedziami deweloperów, w latach 2014-2016 ukończone zostanie 370.000 mkw. biur w okolicach centrum miasta, w dużej mierze na zachód od Centralnego Obszaru Biznesu. Po ukończeniu tych obiektów, zasób biurowy w centrum stolicy zwiększy się o ponad 25%. Aktywność deweloperów w okolicach drugiej linii metra pokazuje jednoznacznie, w którą stronę będzie rozwijało się biznesowe centrum stolicy w najbliższej przyszłości.

Interesującą tendencją jest stosunkowo duża liczba budynków, które są obecnie poddawane renowacjom. Przykładami takich obiektów są Ethos oraz Spektrum Tower. Wymienione obiekty zostały niedawno zwolnione przez dużych najemców i obecnie przechodzą gruntowną modernizację w celu zaoferowania wyższego standardu technicznego. Zainteresowanie tego typu budynkami zgłaszane ze strony użytkowników pokaże czy całkowita renowacja obiektu pozwala na efektywne konkurowanie z nowymi obiektami.

Wśród największych rynków regionalnych aktywność deweloperów jest bardzo zróżnicowana. Poza Warszawą najwięcej biur buduje się w Krakowie i Wrocławiu (odpowiednio 107.000 mkw. oraz 70.000 mkw.), za to najmniej w Szczecinie (17.000 mkw.) i Lublinie (13.000 mkw.).

Dla najemcy wysoki poziom powierzchni biurowej w budowie oznacza przede wszystkim zwiększoną dostępność opcji najmu powierzchni biurowej oraz bardzo silną pozycję w rozmowach z deweloperem. Rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, co znajduje wyraźne odzwierciedlenie w rosnącym poziomie pustostanów oraz utrzymującej się presji na spadek czynszów. Deweloperzy, którzy realizują obecnie nowe projekty intensywnie zabiegają o najemców, oferując coraz bardziej atrakcyjne pakiety zachęt (takich jak budżet na wykończenie powierzchni, czy też miesiące zwolnienia z czynszów).

ROSNĄCY POZIOM PUSTOSTANÓW

Wysoki poziom powierzchni biurowej przekłada się na stopniowy wzrost pustostanów w przypadku większości największych miast Polski.  W Warszawie, odsetek powierzchni niewynajętej wyniósł 13,4% pod koniec 2 kw. 2014 r., wykazując wzrost od ostatnich 3 lat. Biorąc pod uwagę relatywnie dużą ilość powierzchni biurowej w budowie oraz poziom najmu realizowanych obecnie obiektów, w najbliższym czasie należy spodziewać się dalszego wzrostu w zakresie stołecznych pustostanów, który nawet w najbardziej optymistycznym scenariuszu powinien przekroczyć 17% w 2 kw. 2016 r.

Mimo stopniowego wzrostu poziomu pustostanów, warszawski rynek biurowy w dalszym ciągu pozostaje bardzo atrakcyjny dla deweloperów. Warszawa ciągle dysponuje obszarami o ograniczonej konkurencji, które mogą stanowić ciekawą alternatywę dla największych dzielnic biurowych. Biorąc pod uwagę obecną sytuację rynkową, wybór odpowiedniej lokalizacji dla nowego obiektu ma coraz większe znaczenie.

W pozostałych dużych ośrodkach biurowych współczynnik pustostanów jest bardzo zróżnicowany. Pod koniec 2 kw. 2014 r. najwyższy odsetek powierzchni niewynajętej odnotowany został w Szczecinie (18%), Poznaniu (12%) i Trójmieście (12%), za to najniższy w Krakowie (4%) i Katowicach (5%). Ciekawą tendencją jest wyraźnie zmniejszający się współczynnik pustostanów w Łodzi i Katowicach, co jest spowodowane głównie stosunkowo niedużą ilością nowej powierzchni biurowej jaka została oddana do użytkowania w tym miastach w ostatnim czasie.

Z punktu widzenia najemcy poziom pustostanów w pewnej mierze stanowi wyznacznik jego siły przetargowej w danej lokalizacji. Im wyższy odsetek powierzchni niewynajętej tym zazwyczaj więcej  opcji dostępnych dla potencjalnego użytkownika oraz większą konkurencję pomiędzy deweloperami.

UTRZYMUJĄCA SIĘ PRESJA NA SPADEK STAWEK CZYNSZOWYCH

W związku ze stosunkowo wysokim poziomem powierzchni niewynajętej oraz relatywnie wysoką ilością powierzchni w budowie, stawki czynszu od dłuższego czasu utrzymują tendencję malejącą. Z najwyższymi czynszami za powierzchnię biurową muszą liczyć się najemcy w Warszawie, gdzie najwyższe stawki sięgają 24-25.5 EUR/mkw./miesiąc w centrum miasta oraz 14-15 EUR/mkw./miesiąc poza centrum.

W 2 kw. 2014 r. poza Warszawą najwyższe stawki czynszu odnotowano w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu. Najtańszą powierzchnię biurową można znaleźć w Lublinie i Łodzi. W większości miast, podobnie jak w Warszawie, czynsze charakteryzują się stopniowym spadkiem, z wyjątkiem takich lokalizacji jak Katowice czy Kraków, gdzie współczynnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się na bardzo niskim poziomie i deweloperzy nie są zmuszeni do tak intensywnej konkurencji.

Najwyższe czynsze biurowe w wybranych miastach regionalnych (EUR/mkw./miesiąc)

Źródło: CBRE, 2 kw. 2014

ZIELONE BUDOWNICTWO         

Tematem, który w ciągu ostatnich 5 lat zdecydowanie zyskał na istotności jest zrównoważone budownictwo. Tak zwane zielone certyfikaty (czyli najpopularniejsze w Polsce LEED, BREEAM oraz GreenBuilding) zyskały wyraźne zainteresowanie wśród deweloperów. Pod koniec 2 kw. 2014 r. 25% istniejącej powierzchni biurowej w Warszawie oraz 14% w 8 największych miastach regionalnych Polski posiadało certyfikację ekologiczną, bądź było w trakcie jej uzyskiwania. Sytuacja wygląda jeszcze bardziej korzystnie w przypadku obiektów w budowie – aż 61% spośród 633,000 mkw. stołecznych biur w budowie uzyskało certyfikację, bądź się o nią ubiega. W przypadku pozostałych miast Polski wartość ta wynosi 35%.

Do niedawna fakt posiadania przez dany budynek zielonego certyfikatu pozwalał na uzyskanie pewnej przewagi konkurencyjnej, głównie ze względu na ograniczoną liczbę podobnych projektów na rynku. Jednak z biegiem czasu, wraz ze zwiększoną ilością certyfikowanej powierzchni w budowie, przewaga ta powoli traci na znaczeniu.

Proces certyfikacji może zostać przeprowadzony na różnym etapie realizacji projektu, a nawet po jego ukończeniu. W przypadku, gdy deweloper zdecyduje się na budowę zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa jeszcze na etapie prac projektowych, wzrost kosztów danego obiektu jest szacowany na zaledwie 1-3%. Mimo wszystko, wielu właścicieli rozpoczyna proces ubiegania się o certyfikat już po oddaniu danego obiektu do użytkowania, gdy procedura ta jest zdecydowanie bardziej złożona i przez to droższa. Najbardziej znanym przykładem takiego działania jest certyfikacja warszawskiego budynku Rondo 1, który ukończony został w 2006 r., natomiast certyfikat LEED z oceną GOLD w kategorii Operations and Maintenance otrzymał na początku 2011 r.

Co to oznacza dla użytkownika? Certyfikacja ekologiczna zazwyczaj zmusza do zastosowania energooszczędnych rozwiązań w budynku oraz rozwiązań materiałowych, które są zgodne z zasadami zrównoważonego budownictwa. Dla potencjalnego najemcy może to oznaczać niższe wydatki związane ze zużyciem mediów w części wspólnej budynku, a więc odpowiednio korzystniejszy poziom opłaty eksploatacyjnej. Ponadto, założeniem certyfikacji ekologicznej jest wydłużenie cyklu życia danego obiektu. Zastosowanie wysokiej klasy materiałów oraz nowoczesnych rozwiązań technologicznych ma na celu poprawę zdolności danego budynku do opierania się zużyciu, zarówno rynkowemu, jak też funkcjonalnemu.

NOWE ŚRODOWISKO PRACY

Począwszy od momentu transformacji ustrojowej w Polsce, następuje stopniowa zmiana typowej aranżacji biura. Wraz z napływem zagranicznych przedsiębiorstw, coraz częściej pojawiało się dążenie do rezygnacji z układu gabinetowego i stosowanie układu otwartego, czyli tzw. open space. Z punktu widzenia kosztów, tego typu rozwiązanie jest zazwyczaj niezwykle korzystne. Z jednej strony układ otwarty umożliwia większą efektywność powierzchni, czyli możliwość tworzenia większej liczby miejsc pracy na tej powierzchni. Z drugiej natomiast pozwala na sprawniejszy przepływ informacji oraz pomysłów między pracownikami w skutek wyeliminowania fizycznych barier dzielących poszczególne jednostki organizacyjne danej firmy.

Źródłem nowej idei aranżacji przestrzeni biurowej jest próba ograniczenia kosztów związanych z zajmowaną powierzchnią. Jednak w związku z rosnącą mobilnością pracowników, licznymi podróżami służbowymi oraz koniecznością pracy w siedzibie kontrahenta, wiele przedsiębiorstw dotkniętych jest podobnym problemem – w trakcie przeciętnego dnia pracy wiele biurek pozostaje wolnych. W ujęciu statystycznym, poziom wykorzystania stanowisk pracy rzadko przekracza 70%. To z kolei dało impuls do powstania zupełnie nowej koncepcji aranżacji powierzchni – tzw. elastycznego biura, w którym najbardziej mobilni pracownicy nie mają przypisanego swojego stałego stanowiska – przychodząc do pracy rezerwują jedno z wolnych miejsc. Dzięki temu dane przedsiębiorstwo może posiadać mniej stanowisk pracy, niż zatrudnia pracowników. Powstała nadwyżka przestrzeni biurowej jest zazwyczaj przeznaczana pod dodatkowe pomieszczenia:

• wewnętrzne pokoje spotkań z rzutnikami, tablicami i otoczeniem sprzyjającym pracy kreatywnej,
• dodatkowe przestrzenie socjalne, wykorzystywane z trakcie przerw lub mniej formalnych spotkań,
• wyciszone, niewielkie pokoje do pracy wymagającej skupienia,
• dodatkowe pokoje konferencyjne,
• ponadstandardowej wielkości kuchnia.

Dzięki dostęp do zasobów przedsiębiorstwa staje się możliwy z każdego miejsca posiadającego dostęp do sieci. Przy coraz bardziej zadaniowej specyfice pracy, dla wielu pracodawców przestaje mieć znaczenie miejsce, z którego jest wykonywana. Ponadto, praca biurowa coraz częściej organizowana jest w międzydepartamentowych zespołach, które tworzone są na potrzeby danego projektu. Członkowie zespołów bardzo często potrzebują szybkiej zmiany otoczenia, aby z jednej strony móc wziąć udział w spotkaniu całej grupy, z drugiej natomiast mieć możliwość pracy w pełnym skupieniu.

Chociaż kwestia nowoczesnej aranżacji biura jest uznawana za jeden z najważniejszych trendów na rynku w kontekście jego przyszłego rozwoju, jej wprowadzenie spotyka się bardzo często z dużą dozą niechęci zarówno ze strony pracodawcy, jak również zatrudnionych.

Poza kwestią utraty prywatności, obawy pracowników dotyczą zazwyczaj potencjalnych problemów ze znalezieniem wolnego miejsca, koniecznością nieustannego przenoszenia swoich dokumentów, jak też poufności prowadzenia rozmów telefonicznych w otwartym środowisku pracy. Z kolei z punktu widzenia pracodawcy, aranżacja według koncepcji elastycznego biura wiąże się bardzo często z niepokojem o produktywność zatrudnionych. Brak stałego stanowiska pracy oraz wysoki odsetek pracowników mobilnych oznacza, iż zarządzający zespołem ma w mniejszym stopniu fizyczną kontrolę nad tym, co robi dany pracownik. Początki funkcjonowania według nowej aranżacji wiążą się zazwyczaj z dozą niepewności zarówno wśród zatrudnionych, jak też pracodawcy. Jednak po pewnym czasie zaczynają oni dostrzegać liczne korzyści związane z nowym układem biura. Możliwość szybkiej zmiany otoczenia oraz nowopowstałe udogodnienia zwiększają zazwyczaj kreatywność, produktywność oraz poprawiają współpracę pomiędzy zatrudnionymi.

Biorąc pod uwagę popularność koncepcji elastycznego biura na bardziej rozwiniętych rynkach biurowych, należy spodziewać się, iż tendencja ta będzie zyskiwać coraz większe zainteresowanie wśród przedsiębiorstw działających w Polsce. Z punktu widzenia deweloperów oznacza to zwiększone znaczenie elastyczności dostarczanej powierzchni biurowej. Możliwość przeprowadzenia szybkich zmian aranżacyjnych oraz dostosowywania infrastruktury budynkowej do rozmaitych pomieszczeń z dużym prawdopodobieństwem zyskają na istotności w dłuższym horyzoncie czasowym. Z tego właśnie względu, zasadna wydaje się realizacja budynków biurowych z myślą o najnowszych trendach w aranżacji biur, by zminimalizować proces zużycia rynkowego nowych obiektów.