Kilka trików, by przywrócić świetność. Rewitalizacja biurowca Orange.

Studium przypadku: remont budynku call center Orange przy ulicy Kasprzaka w Warszawie

Rewitalizacje budynków, szczególnie z tzw. segmentu „premium”, pochłaniają zwykle duże kwoty. Dlatego, by utrzymać koszty w ryzach i sprawić, by inwestycja była opłacalna, często stosowanym rozwiązaniem jest remont instalacji i odświeżenie wnętrz. W połączeniu ze zmianą pozycjonowania nieruchomości na rynku, może się to okazać niezłą strategią biznesową.

Przykładem takiej właśnie realizacji jest odremontowany niedawno budynek mieszczący call center Orange przy ul. Kasprzaka w Warszawie. Właściciel biurowca zdecydował się na podniesienie parametrów technicznych budynku i „lifting” powierzchni, poprawiający komfort użytkowania. Prace na powierzchni 6 tys. mkw trwały rok. Za budowę i wykończenia nowych przestrzeni odpowiadała firma Tétris.

Budynek przy ul. Kasprzaka był niegdyś ważną lokalizacją Orange. Na przestrzeni lat zmienia się styl pracy i potrzeby najemców. Dziś znajduje się tu call center, stąd przebudowa wnętrza poszła w kierunku stworzenia elastycznego open space.

Powstały nowe sale konferencyjne, zwiększono liczbę przestrzeni socjalnych, kuchni i łazienek, dostosowanych teraz również dla niepełnosprawnych. Odświeżenie powierzchni objęło odmalowanie ścian, położenie nowych wykładzin i montaż szklanych ścianek działowych, odnowiono też klatki schodowe. Zmieniły się też detale aranżacji, wymieniono kamienne blaty w łazienkach oraz okucia drzwi. Orange zainwestował dodatkowo w nowy system kontroli dostępu przy wejściu do budynku, tak aby odpowiadał on obecnym przepisom w zakresie bezpieczeństwa i ochrony pracowników.

Przebudowa części widocznej dla gości i pracowników stanowiła jednak mniejsze wyzwanie w porównaniu ze skalą prac technicznych, niezbędnych w celu podniesienia jakości instalacji.

• Krok pierwszy. Nowe serce i płuca.

Zespół projektowy stanął przed zadaniem, jak w sposób racjonalny i oszczędny podnieść parametry budynku. Kluczowa okazała się wymiana instalacji wentylacyjnej i klimatyzacji, czyli budowa nowego „serca i płuc” budynku.

Usprawniony został system oddymiania, który obecnie oparty jest na instalacji grawitacyjnej. Zespół Tétris dokonał napowietrzenia szybów windowych. Zamontował trzy nowe centrale wentylacyjne, a także agregat chłodniczy i suchą chłodnicę. Dołożono też nowe agregaty instalacji freonowej.

– Taki zakres prac jest niezbędny przy podnoszeniu wartości rynkowej inwestycji. Jest zarazem konieczny, aby utrzymać dotychczasowych najemców, którzy swoim pracownikom mogą zaoferować lepsze warunki pracy – mówi Beata Andryk z Tétris, która zarządzała pracami remontowymi.

• Krok drugi. Przepisy pożarowe.

– Największą trudność sprawiają zwykle normy pożarowe. Budynek trzeba dostosować do aktualnych wytycznych zawsze wtedy, kiedy zmianie ulega rozkład wnętrza, czyli w praktyce przy każdym większym remoncie – podkreśla Beata Andryk z Tétris. Należy sprawdzić poprawność działania systemów i parametry w całym budynku, dotyczy to m.in. szerokości korytarzy, dróg ewakuacyjnych czy rozmieszczenia grodzeń przeciwpożarowych. Na przykład już sam brak grodzeń może pociągać za sobą konieczność przeznaczenia ok. 500 tys. zł na piętro, aby sprostać obowiązującym przepisom.

W biurowcu Orange wykonano nowe przejścia pożarowe i zamontowano nowe klapy pożarowe na instalacji wentylacyjnej. Odnowione też zostały wejścia ewakuacyjne, które dziś posiadają kierunkowe oświetlenie i oznakowane są przez intuicyjne piktogramy.

• Krok trzeci. Technologia przyjazna pracownikowi.

Trzecim strategicznym elementem, wymagającym zwykle remontu, są instalacje elektryczna, HVAC i sieć strukturalna IT. W biurowcu przy Kasprzaka znaczna część okablowania została wymieniona, powstała też sieć nowych gniazdek. Oświetlenie dostosowano do większej ilości osób pracujących na tej przestrzeni. – Prace te stanowiły dla nas dodatkowe wyzwanie, bo w trakcie generalnego remontu musieliśmy zapewnić niezakłóconą pracę 120 komputerów i utrzymania sieci – mówi Beata Andryk z Tétris.

Wyzwanie – remont na żywym organizmie.

Bolączką remontów prowadzonych na działającym biurze, jest sprawna organizacja pracy osobom czasowo pozbawionym swoich biurek. Dlatego kluczowe znaczenie ma szybka realizacja remontu. Aby przyspieszyć prace, w budynku Orange podczas jednego etapu wykańczane były jednocześnie dwa piętra, co zajmowało ok. 2-2,5 miesiąca. Pracownicy byli wówczas delegowani do pracy z domu lub zajmowali wolne przestrzenie na innych piętrach.

– Dodatkową komplikację stanowiły meble – mówi Beata Andryk z Tétris. Zazwyczaj najemca lub właściciel budynku biorą na siebie ich relokację. W przypadku tego projektu taki scenariusz nie był możliwy, zatem część mebli (np. ponad 100 zestawów biurowych) była zabezpieczana na miejscu, a część wykonawca przemieścił czasowo do swoich magazynów.

Gruntowną renowację wnętrz budynku zakończono zgodnie z planem w połowie 2017 r. W biurowcu zostały uwzględnione najważniejsze aspekty, które polepszają warunki użytkowników. Nowa przestrzeń jest też w pełni zgodna z aktualnymi przepisami, co podnosi wartość budynku wobec obecnych, ale i potencjalnych, przyszłych najemców. Kolejnym etapem prac będzie dodanie przez Orange brandingu na nowych przestrzeniach, w planach jest też kompleksowa renowacja elewacji.